Пик ввода в эксплуатацию домов в стране был в 2017 году - 5900000 кв м. В 2018 году объем построенного жилья в Украине просел на 25%, а в первом квартале 2019 рынок сократился еще на 4%.
Об этом рассказала начальник отдела Департамента финансовой стабильности Национального банка Украины Наталия Задерей для Voxukraine.
- Строят все еще много
В Киеве в 2018 году объем введенного в эксплуатацию жилья сократился на 28%, в первом квартале 2019 - на 36%.
Предложение нового жилья по регионам распределена неравномерно. Так, в 2018 году на Киев и столичную область приходилось 43% всего сданного в эксплуатацию жилья в многоквартирных домах в Украине.
Читай также: Сколько в Киеве стоят квартиры в новостройках
По киевскому региону идут Львовская, Одесская и Харьковская области. Львов - второй по темпам застройки город после Киева.
Однако динамика полученных разрешений и количество строительных площадок в Киеве и области свидетельствуют, что темпы строительства не будут падать. Отрасль еще привлекательна для инвесторов, о чем свидетельствуют анонсы крупных проектов.
Интересным трендом является стабильный рост предложения в Киевской области. По данным поискового сервиса ЛУН, в январе 2019 году в Киеве в продаже было 289 новостроек, а в области - 286. При этом в Киеве и области предлагают преимущественно бюджетный сегмент - 61% и 84% соответственно.
Интерес к пригороду обусловливается прежде всего значительной разницей в ценах. По данным ЛУН, в Киеве в мае средняя цена квадратного метра составила 24 тыс грн, в области - 13,2 тыс грн.
Читай также: Сколько в Киеве стоит аренда комнаты
Активная застройка пригород вызвана большим выбором земельных участков и низкой себестоимостью строительства. Насыщенность новостройками Ирпеня или Софиевской Борщаговки привела к появлению строительных площадок в еще обделенных вниманием населенных пунктах.
“Вместе с тем, именно в пригороде возникают наибольшие проблемы с инженерными сетями и качеством домов. Хотя, по информации игроков рынка, иногда в Киеве застройщики, чтобы разрекламировать комплекс, качественно строят первую очередь, а дальше давление рост себестоимости заставляет их экономить“, - говорит Задерей.
- Спрос понемногу растет
По данным агентств недвижимости, в мае 2019 средняя цена квадратного метра в долларовом эквиваленте выросла в столице на 2,4%, в гривне - на 4,9%. Это может означать, что спрос на новое жилье постепенно догоняет предложение. Причем цены растут и в гривнах, и в долларах. Неформально рынок до сих пор функционирует именно в долларовом эквиваленте.
В то же время, по данным ЛУН, во Львове цена квадратного метра на первичном рынке в мае снизилась на 2% и в долларах, и в гривнах, тогда как в Одессе - выросла на 1% в долларах и на 3% в гривнах.
На вторичном рынке цены тоже растут. В мае в Киеве средняя цена повысилась на 6,6% в долларах и на 9% - в гривнах. Вероятно, это результат торможения продаж перед выборами. После выборов процесс активизировался, хотя в целом лето - период затишья на рынке. Общие факторы спроса на жилье на первичном и вторичном рынках неизменны.
Читай также: Со скидкой и в рассрочку: Сколько можно сэкономить, покупая квартиру в новостройке
Во-первых, существует спрос со стороны населения, которое стремится улучшить жилищные условия и имеет для этого возможности в виде своих квартир или сбережений. В этом плане оживлению спроса способствует рост реального дохода населения почти на 10% в 2018 году.
Во-вторых, сохраняется высокий инвестиционный спрос, прежде всего - на рынке новостроек. Его можно разделить на две составляющие.
Первая - краткосрочные спекуляции, когда покупаются имущественные права на начала и продаются по значительно более высокой цене на этапе завершения строительства.
Вторая - долгосрочные инвестиции в жилье с целью последующей перепродажи или сдачи в аренду.
При нынешнем объема предложения усилилась конкуренция как за клиентов, покупающих для себя, так и за инвесторов. В 2018 году цены на строительно-монтажные работы для сооружений повысились на 19,6%, поэтому рост себестоимости ограничивает возможности для ценовой конкуренции.
Читай также: Ипотека в Украине: Сколько придется переплатить
В более выигрышном положении - крупные застройщики с достаточным запасом прочности, чтобы привлекать покупателей выгодными условиями рассрочки. Среди тех, кто хочет улучшить условия проживания, стабильный спрос на комплексы с качественной инфраструктурой и хорошим расположением.
“Застройщики и посредники оперируют средними ценами в рамках классов застройки, что является малопоказательной “средней температурой по больнице“. Можно предположить, что динамика цен в Киеве для объектов одного класса зависит от их качества и расположения. К сожалению, детализированные данные о ценах сделок, которые могли бы подтвердить это предположение, отсутствуют“, - отметила Задерей.
- Есть избыток предложения
Судя по темпам строительства в последние годы, динамики цен и призывов застройщиков к активизации ипотеки, можно предположить, что на столичном рынке все еще сохраняется избыток предложения.
К сожалению, из-за отсутствия официальной статистики продаж на первичном рынке вся аналитика построена на суждениях и экспертных оценках.
Интересна оценка в отчете компании City Development Solutions за 2018.
Авторы отчета отмечают, что при сохранении текущих тенденций большая часть квартир уже поступили в продажу, будет распродана чуть более чем за три года. При этом в международной практике спрос и предложение считаются сбалансированными, если оценочный продаже квартир составляет год-полтора.
“Это свидетельствует о том, что на рынке сохраняется несбалансированность: жилья строится больше, чем покупатели способны купить. При этом ипотечное кредитование населения понемногу развивается. Об этом свидетельствует отчет о финансовой стабильности Нацбанка. Вместе с тем, в среднесрочной перспективе ипотечное кредитование, вероятно, не будет определяющим на рынке жилой недвижимости. Хотя развитие этого направления кредитования является важным, в том числе с социальной точки зрения“, - сказала Задерей.
Читай также: Украинцев обяжут оплатить налог на недвижимость: Кого и сколько
Так, с каждым годом построено в советское время жилье существенно теряет в цене за большого предложения новостроек, а программы реконструкции “хрущевок“ выдаются далекой перспективой.
“Поэтому без доступной ипотеки у владельцев таких квартир будет немного шансов улучшить свои жилищные условия. В то же время, для многих банков существенным препятствием для развития ипотеки является непрозрачность и правовая неурегулированность первичного рынка жилья“, - добавила Задерей.
Напомним, председатель правления государственного специализированного финансового учреждения “Государственный фонд содействия молодежному жилищному строительству“ Сергей Комнатный считает, что государство не должно предоставлять жилье по жилищным программам бесплатно.
Читайте Деньги.ua в Telegram и Facebook
Смотри также - Факты про новостройки в Киеве - это нужно знать каждому покупателю квартиры в Украине
