Застройщики и аналитики в один голос прочат в 2020 году рост цен на недвижимость до 10%. Объясняют это удорожанием строительства и прогнозами на возобновление ипотечного кредитования. В то же время, если гривна будет удерживать оборону перед долларом, а застройщики не снизят темпы застройки городов, то есть шанс, что стоимость квадратного метра сохранится неизменной как минимум до осени.
Об этом сообщают Деньги.
Новый год ожидаемо принес рынку недвижимости ценовое затишье. Хотя стоимость квадратных метров не особо шевелилась еще с осени 2019 года. Причем, как на первичное, так и на вторичное жилье.
Читай также: Элитное жилье в Киеве подорожало
В основном, это заслуга укрепившейся гривны. Ревальвация приводит к удорожанию жилья в валютном эквиваленте. Например, квартира стоимостью 500 тыс. грн. при курсе 28 грн./долл. оценивалась в 17,8 тыс. долл., а при курсе 25 грн./долл. ее цена подросла до 20 тыс. долл. Это тормозит и охлаждает спрос.
Поэтому застройщики, чтобы окончательно не распугать покупателей, придерживают цены. Вторичный рынок коррелирует с первичным. Там продавцы тоже умерили свой аппетит. К тому же, за 2019 год вторичка подорожала даже существеннее, чем первичка: 10% против 7%. Так что ценовой разрыв между новым и бывшим в употреблении жильем увеличился. И если квартиры на вторичном рынке будут дорожать и дальше, потенциальные покупатели отдадут предпочтение квартирам в строящихся домах.
- Ипотека тянет вверх
“Деньги“ уже писали, что в 2020 году ценовая ситуация на рынке недвижимости будет предсказуемо спокойной: новое жилье, как строящееся, так и построенное не более 10–15 лет назад, подорожает на 8–10% (см.: от 19 декабря 2019 года № 24 (399).
Читай также: В е-кабинете застройщика заработал чат-бот для жалоб
Но это, скажем так, базовый сценарий. Поскольку на динамику стоимости квадратных метров влияет не только валютный курс, но и масса других факторов. И нельзя исключать, что цены еще взлетят. Равно как и нельзя исключить застой – если наберется достаточно угнетающих факторов (см. инфографику).
Что может свидетельствовать о ценовом ралли на рынке недвижимости? Один из предвестников – падение ставок по депозитам. Только за первый месяц 2020 года средняя процентная ставка по гривневым вкладам, размещенным на срок 12 месяцев, упала с 15,2% до 14% (данные Thomson Reuters). А ввиду того, что Национальный банк 31 января снизил учетную ставку на 2,5 п. п. – до 11%, доходность депозитов вскоре еще просядет.
Это может стать причиной перетекания средств из банковской системы в рынок недвижимости, что, в свою очередь, увеличит спрос на жилье, особенно первичное. Ведь квартира за время строительства дома (обычно 2–2,5 года), в среднем, дорожает на 30–40%, иногда до 50%. Соответственно, доход от квадратных метров выше, чем от размещения денег на банковских счетах. А значит, вкладывать в метры явно выгоднее, чем в депозиты. Впрочем, и риски выше.
Есть надежды на возобновление ипотечного кредитования. Возрождению ипотеки поможет снижение учетной ставки, которую руководство НБУ к концу 2020 года пообещало опустить до 7%. Падает доходность ОВГЗ, она уже ныряет ниже 10%. Все это способствует удешевлению кредитов. Конечно, в Украине ипотека пока еще не будет такой же доступной, как в Западной Европе. Но на 12–14% годовых можно вполне рассчитывать. А это – возможность взять недостающие 25–35% на покупку квартиры в кредит и выплатить его за 2–3 года. “У банков накоплено более 200 млрд. грн. ликвидности. Старт ипотеки оживит рынок, что даст рост цены в гривне на уровне 10%“, – считает Роман Савченко, генеральный директор компании UTG Residence.
Читай также: Где больше всего подорожали квартиры
Появляется все больше программ финансирования от застройщиков, которые во многих ситуациях успешно заменяют ипотеку. “Вполне можно ожидать рассрочек с беспроцентным периодом погашения до полутора лет и сроком конечного погашения 40–42 месяца“, – говорит Татьяна Шульга-Забельская, управляющий партнер Объединения девелоперов недвижимости (RED Community).
Очевидно, что доступность заемных средств вместе с ростом зарплат в валютном выражении подогревает спрос на недвижимость и провоцирует удорожание квадратных метров.
Есть и вполне объективные причины, которые не позволяют застройщикам опустить цены. “В зависимости от класса жилья долларовая составляющая колеблется от 25 до 60%. Кроме того, чтобы удержать сотрудников, застройщики вынуждены повышать зарплаты, что сказывается на себестоимости квадратного метра. Соответственно девелопер не может снижать цены, если не хочет выйти из проекта с убытками“, – объясняет Андрей Рыжиков, СEO и управляющий партнер девелоперской компании DC Evolution.
- Спрос так себе
В то же время есть факторы, которые могут сыграть на понижение цен на недвижимость. Как уже было сказано, укрепление гривны – это палка о двух концах. Увеличивая стоимость квадратного метра в валюте, ревальвация, вместе с тем, сдерживает рост цен в гривне.
Читай также: Совещание по строительству: Гончарук рассказал о целях
Портит настроение и застройщикам, и продавцам квартир на вторичном рынке избыточное предложение жилья. Правда, по данным Министерства юстиции, количество сделок с жилой недвижимостью в Украине в 4-м квартале 2019 года на 19% превысило число сделок за аналогичный период 2018 года. Но спрос все равно не догоняет предложение.
“Количество сделок на первичном рынке в 2019 году сократилось, в среднем, до 50%. При этом в некоторых объектах продажи упали практически на 80%. В целом же, существующий спрос способен покрыть лишь 60–70% всего предложения“, – оценивает Татьяна Шульга-Забельская.
Агенты по недвижимости, которые занимаются продажей вторичного жилья, уверяют, что на одного покупателя приходится 5–10 объектов. А средний срок продажи квартир достигает 2–3 месяцев. То есть выбор большой, с избытком.
Вслед за курсом пошли вниз и арендные ставки. Да и “горячий“ сезон, который на рынке аренды приходится на осень, позади. Поэтому веских аргументов для повышения цен у арендодателей нет. Тем не менее, доступность съемного жилья оттягивает покупателей с первичного и вторичного рынка. Многие предпочитают подождать, накопить на квартиру поновее и попросторнее. Это приводит к формированию отложенного спроса и в какой-то степени сдерживает рост стоимости квадратных метров.
Читай также: “Сдам квартиру за интим“: В Украине развивается аренда жилья по бартеру
- К счастью, спасли
Большой неприятностью для первичного рынка в 2019 году стала ситуация со строительной компанией “Укрбуд“, которая оказалась на грани разорения. По данным lun.ua, по состоянию на начало февраля 2020 года заморожено строительство 19 жилых комплексов Укрбуда и еще в пяти ЖК приостановлены продажи квартир. Укрбуд – самый крупный проблемный застройщик после группы компаний “Укогруп“, которая оставила в наследство Киеву более 40 незавершенных проектов.
К радости покупателей, Укрбуд смог договориться с Киевгорстроем о том, что застройщик завершит замороженные объекты. Как заявила 23 января 2020 года пресс-служба Киевгорстроя, компания проводит техническую инвентаризацию по всем проектам Укрбуда и подсчитывает, сколько денег нужно на их достройку. “Параллельно мы работаем над снятием арестов с участков, ведем переговоры с Государственным ипотечным учреждением о выделении денежных средств для окончания строительства данных объектов. Готовятся акты приема-передачи. Пять уже находится в процессе подписания между заказчиками и предприятиями Укрбуда“, – уточнили в пресс-службе Киевгорстроя.
Впрочем, банкротство Укрбуда стало очередным напоминанием о том, что даже крупный застройщик не застрахован от катастрофы. Так что к выбору строительной компании необходимо подходить предельно скрупулезно.
Читай также: Вторичное жилье в Украине значительно подорожало
- Изучаем до мелочей
В первую очередь следует провести своеобразный аудит застройщика. Выяснить, кто и когда учредил компанию, какой у нее уставный капитал, кто является конечным бенефициаром – кто контролирует этот бизнес, есть или нет судебные дела, связанные с девелопером, и т. д. “Крупные строительные компании для оптимизации учета и управления часто создают обособленные юридические лица под строительство отдельных объектов. Если компания (или группа, к которой она относится) работает на рынке не первый год, имеет положительную репутацию и завершенные проекты, это – первый признак того, что ей можно доверять“, – рассказывает Василий Шеретько, старший юрист юридической фирмы “Антика“.
Также необходимо проверить документацию, связанную со строительством конкретного объекта. Это – правоустанавливающие документы на землю, разрешение на строительство (его можно найти в реестре Государственной архитектурно-строительной инспекции), градостроительные условия и ограничения, технические условия, заключение по результатам проведения экспертизы проекта строительства.
“При изучении правоустанавливающей документации на землю важно обратить внимание на кадастровый номер и целевое назначение земельного участка, на котором ведется строительство; на то, совпадают ли данные о собственнике/пользователе участка с данными о застройщике; каким образом земля передана застройщику“, – подсказывает Игорь Ясько, управляющий партнер юридической компании Winner.
Читай также: Правила налогооблажения недвижимости хотят изменить
Целевое назначение можно проверить по Публичной кадастровой карте (https://map.land.gov.ua/kadastrova-karta). И если на землях, отведенных под промышленность, возводится многоквартирный жилой дом, это должно насторожить потенциального покупателя. Помимо этого, все объекты класса последствий выше СС1 (а это любые многоквартирные дома свыше четырех этажей) должны проходить экспертизу проектной документации. Если такой экспертизы нет, или застройщик отказывается ее предоставить – это еще один “звоночек“.
Вдобавок у застройщика должны быть технические условия на подключение объекта к инженерным сетям – газо-, электро- и водоснабжению с водоотводом.
“Как определить проблемного застройщика? Если объект неоднократно переименовывался и продавался, существует высокий риск того, что он не будет нормально достроен и введен в эксплуатацию. Не исключено, что в отношении такого жилого комплекса существуют права третьих лиц и возможны судебные тяжбы“, – предупреждает Василий Шеретько.
- Скидка – обязательно!
Тем, кто приценивается к квартирам в новостройках, не стоит пугаться цифр в прайс-листах, которые со старта озвучивают в отделе продаж. Застройщики охотно дают скидки и делают подарки реальным покупателям.
Читай также: Оценивать объект недвижимости будут бесплатно
Если пробежаться по акциям и спецпредложениям застройщиков, то можно увидеть, что чуть ли не каждая вторая компания готова уступить 5–10% первоначальной цены. В эконом- и комфорт-классе такая скидка в порядке вещей. В жилых комплексах бизнес-класса можно рассчитывать на дисконт до 12–14%. При этом главное требование, чтобы покупатель смог внести за квартиру сразу всю сумму. Кстати, при покупке трех–четырехкомнатной квартиры или двухуровневых апартаментов вполне реально выбить еще более вкусную скидку, так как жилье такого формата часто простаивает вплоть до сдачи дома в эксплуатацию. И строительные компании стремятся избавиться от него за сколько-нибудь приемлемую для них цену.
Для тех, кто приобретает жилье в рассрочку, тоже есть варианты. Во-первых, можно получить финансирование от застройщика с минимальным авансом, от 10–20% стоимости квартиры. Во-вторых, некоторые компании дают скидки на первоначальный взнос в размере 5–10%. По сути, это – та же скидка на квартиру. Но поскольку при рассрочке покупатель вносит не всю сумму сразу, то в пересчете на общую стоимость жилья реальная скидка будет меньше.
По-прежнему застройщики практикуют завуалированные скидки. Например, дарят лоджии, кладовые и парковочные места. По сути, это – квадратные метры, которые покупатель получает “в нагрузку“, заплатив только за саму квартиру.
- Торгуемся с удовольствием
На вторичном рынке растет предложение в свежепостроенных домах за счет сохранения высоких темпов строительства и ввода в эксплуатацию большого числа жилых комплексов. Часть квартир почти сразу после сдачи дома попадает на вторичку. В 2020 году ассортимент такого жилья станет шире и разнообразнее, в то время как квартиры в домах старого жилого фонда (хрущевок, чешек, панелек) будут пользоваться все меньшим спросом и продолжат терять в цене. Исключения? Да, они есть – реконструированные дома, квартиры в ухоженных «царских» и сталинках, так как такие здания размещены в очень престижных местах.
Читай также: Где и за сколько продали самую дешевую квартиру в Киеве
“Цены на квартиры в старых домах за 2020 год могут снизиться на 10%. Стоимость квартир в сданных новостройках, скорее всего, начнет расти осенью 2020 года и увеличится на 5–15%, в зависимости от характеристик дома“, – прогнозирует Елена Биберова, генеральный директор агентства недвижимости “Благовест“.
При этом продавцы квартир пусть и не хотят уступать в цене, но будут вынуждены это делать. “Торг традиционно составляет до 10–15%“, – уточняет Елена Биберова.
Вторичному рынку зачастую сложно конкурировать с первичным. Особенно в ситуации, когда продается квартира в доме 1980–1990-х годов постройки, рядом с которым расположены современные жилые комплексы. Кроме того, жилье на вторичном рынке все еще переоценено. Срок возврата инвестиций достигает 10–11 лет аренды (см. таблицу), хотя оптимально, чтобы вложения в покупку квартиры отбивались за 8–9 лет. Так что цены на квартиры пока еще не достигли своей обоснованной отметки. Не на все, конечно, но на многие.
Павел Харламов
Читайте Деньги.ua в Telegram и Facebook
